"Uzbūvēsim caur firmu, atgūsim PVN un vēl norakstīsim izdevumus." Šo teikumu dzird daudzi būvnieki un grāmatveži Pierīgā. Parasti tas izskan brīdī, kad projekts jau gandrīz gatavs un zemes gabals nopirkts uz SIA vārda. Diemžēl lielākajā daļā gadījumu ģimenes māja uzņēmuma bilancē nodokļus nesamazina, bet rada jaunus. Tas nenozīmē, ka uzņēmums būvniecībā nekad nav vietā. Ja mājā tiešām būs birojs, izīrējama daļa vai viesu nams ar pirti, struktūrai var būt jēga. Tālāk ir astoņi jautājumi, kurus vērts izrunāt ar grāmatvedi un juristu, pirms pirmā dokumenta iesniegšanas BIS.
1. Kurš būs būvniecības ierosinātājs BIS
Būvniecības informācijas sistēmā būvniecību ierosina tas, kuram ir tiesības uz zemi: īpašnieks vai persona ar līgumā noteiktām tiesībām būvēt. Ja zeme pieder SIA, ierosinātājs būs SIA. Uzņēmums slēgs līgumus ar projektētāju un būvnieku, uzņēmuma valdes loceklis parakstīs dokumentus būvvaldē, un māju ekspluatācijā pieņems uzņēmums. Vai pietiks ar paskaidrojuma rakstu vai vajadzēs būvatļauju, nosaka ēkas grupa un pašvaldības apbūves noteikumi, nevis tas, kas ir pasūtītājs. Prasības gandrīz nulles enerģijas ēkai attiecas uz ikvienu jaunu māju neatkarīgi no īpašnieka.
Biežs sarežģījums rodas, ja zeme pieder jums privāti, bet būvēt grib caur SIA. Tad uzņēmumam vajadzēs zemes nomas līgumu vai apbūves tiesību, un ēka var kļūt par atsevišķu īpašumu ar savu nodalījumu Zemesgrāmatā. Tas ir iespējams, taču sadārdzina un sarežģī visu tālāko. Pirms šāda risinājuma noteikti konsultējieties ar notāru vai juristu.
2. Kam māja piederēs Zemesgrāmatā
Pēc kadastrālās uzmērīšanas un ierakstīšanas Zemesgrāmatā īpašnieks būs tas, kam pieder zeme vai apbūves tiesība, tātad uzņēmums. Jūs kā dalībnieks pieder daļas SIA, nevis pašu māju. Praksē tas nozīmē, ka mājas liktenis ir saistīts ar uzņēmuma likteni. Uzņēmuma parādi, strīdi ar partneriem, kreditoru prasības vai maksātnespēja var skart arī ģimenes mājokli. Laulības šķiršanas vai mantojuma gadījumā dala uzņēmuma daļas, un tas parasti ir sarežģītāk nekā dalīt nekustamo īpašumu.
3. Kāpēc PVN no privātas mājas parasti neatgūst
Priekšnodokli var atskaitīt tikai par to, kas tiek izmantots ar PVN apliekamiem darījumiem. Mājoklis, kurā dzīvo īpašnieka ģimene, tāds nav. Rēķins ir vienkāršs: ja māja ar visām izmaksām maksā 400 000 EUR, PVN 21% apmērā tajā ir aptuveni 69 000 EUR. Tieši šī summa daudzus vilina. Bet ja SIA šo PVN atskaita un māju izmanto ģimenes vajadzībām, VID to var atzīt par nepamatotu. Tad nodoklis būs jāatmaksā kopā ar nokavējuma naudu un soda naudu.
Jo lielāka un greznāka māja, jo grūtāk pierādīt saimniecisku mērķi. Trīsstāvu ģimenes rezidence ar 665 m² un sešām vannas istabām pārbaudē izskatīsies tieši tā, kas tā ir: privātmāja. Tas pats attiecas uz vienstāva māju ar sešām guļamistabām, kas plānota lielai ģimenei.
4. Birojs vai īres daļa mājā: kas mainās
Ja ēkā tiešām būs telpas uzņēmuma darbam, piemēram, birojs ar klientu pieņemšanu vai neliela darbnīca, PVN par šo daļu var atskaitīt proporcionāli. Tad gan vajag skaidru nodalījumu: atsevišķu ieeju, plānojumu, kurā biroja platība ir nolasāma, un, ja iespējams, atsevišķu skaitītāju. Ar istabu otrajā stāvā, kur stāv rakstāmgalds, nepietiks. Ja projekts jau plānojumā nodala darba telpas no dzīvojamās daļas, piemēram, trīsstāvu māja, kurā vienu līmeni var atvēlēt darbam, argumentēt ir vieglāk.
Ar īrei paredzētu daļu situācija ir pretēja, nekā daudzi gaida. Dzīvojamo telpu īre Latvijā parasti ir atbrīvota no PVN, tāpēc priekšnodokli par izīrējamo dzīvokli atgūt nevar. Ienākumus tā tomēr dod. Ja apsverat dvīņu māju ar divām pilnīgi atsevišķām pusēm, kur vienā dzīvo ģimene un otru izīrē, sarunājiet ar grāmatvedi, vai uzņēmums vispār ir vajadzīgs. Bieži izīrējamo daļu vienkāršāk turēt privāti un maksāt nodokli no īres ienākumiem.
5. Dzīvošana uzņēmumam piederošā mājā
Ja ģimene dzīvo SIA mājā bez maksas vai par simbolisku īri, tas ir labums dalībniekam. Atkarībā no situācijas to var aplikt kā nosacīti sadalīto peļņu ar uzņēmumu ienākuma nodokli, kas aprēķināts 20% likmē no summas, dalītas ar 0,8. Ja dalībnieks ir arī darbinieks, labumu var vērtēt kā ienākumu natūrā ar iedzīvotāju ienākuma nodokli un sociālajām iemaksām. Tas pats attiecas uz komunālajiem maksājumiem. Ja elektrību siltumsūknim, ventilācijas ar rekuperāciju apkopi vai pirts malku apmaksā uzņēmums, bet labumu gūst ģimene, šie ir ar saimniecisko darbību nesaistīti izdevumi.
Tīrākais ceļš ir īres līgums par tirgus cenu, ko maksājat no saviem jau apliktajiem ienākumiem. Tad uzņēmums gūst īres ienākumu, bet jūs faktiski maksājat īri pats sev, turklāt no naudas, kas jau aplikta ar nodokli. Deklarēt dzīvesvietu uzņēmumam piederošā mājā var ar īpašnieka piekrišanu, bet par to jāvienojas rakstiski.
6. Hipotekārais kredīts uzņēmumam nav mājokļa kredīts
Mājokļa kredīti ar garu termiņu un salīdzinoši zemu procentu likmi ir paredzēti privātpersonām. Arī valsts atbalsts ģimenēm mājokļa iegādei vai būvniecībai parasti attiecas uz fiziskām personām. Uzņēmumam banka izsniegs komerckredītu. Tam būs īsāks termiņš, augstāka likme, rūpīga uzņēmuma finanšu analīze un gandrīz noteikti jūsu personīgais galvojums. Tātad risku jūs tik un tā uzņematies personīgi, tikai uz sliktākiem nosacījumiem.
Ja finansējums ir izšķirošs, aprēķiniet abus variantus vēl pirms projekta izvēles. Kompaktāka māja ar 274 m², ko var finansēt ar privātu mājokļa kredītu, ilgtermiņā bieži izmaksā lētāk nekā lielāka māja uz uzņēmuma vārda ar dārgu aizdevumu.
7. Nekustamā īpašuma nodoklis un uzturēšana
Nekustamā īpašuma nodokļa likmes un atvieglojumus nosaka pašvaldības saistošie noteikumi. Atvieglojumi par deklarētu dzīvesvietu un ģimenēm ar bērniem parasti ir piesaistīti fiziskām personām kā īpašniekiem. Uzņēmumam piederošam mājoklim tie var nebūt pieejami, un, ja daļa ēkas ir nedzīvojamā, piemēram, birojs, tai var būt cita likme. Pirms lēmuma pārbaudiet sava novada noteikumus. Arī uzņēmuma grāmatvedības uzturēšana, nolietojuma uzskaite un gada pārskati maksā naudu katru gadu.
8. Kas notiek, kad māju pārdod
Pārdošana ir punkts, ko visbiežāk aizmirst. Ja SIA pārdod jaunu, vēl neizmantotu ēku, darījums parasti ir apliekams ar PVN, un tas sadārdzina māju pircējam. Ja uzņēmums būvniecības laikā PVN atskaitīja un vēlāk mainīja ēkas izmantošanu, var nākties koriģēt atskaitīto nodokli vairāku gadu periodā. Peļņa no pārdošanas paliek uzņēmumā. Lai tā nonāktu pie jums, tā jāizmaksā dividendēs, un tad maksā uzņēmumu ienākuma nodokli.
Privātpersona, pārdodot savu deklarēto dzīvesvietu, ko tā lietojusi un kas tai piederējusi likumā noteikto laiku, var būt atbrīvota no kapitāla pieauguma nodokļa. Precīzos termiņus pārbaudiet VID vai pie konsultanta, jo tie ir būtiski. Uzņēmumam šāda atvieglojuma nav. Alternatīva ir pārdot visu SIA kopā ar māju, taču pircēji reti grib pirkt uzņēmumu ar tā vēsturi un iespējamām saistībām. Arī trīsstāvu mūsdienīga lauku stila māja ar plašu pagrabstāvu tirgū ir vieglāk pārdodama kā parasts privātīpašums nekā kā uzņēmuma daļas.
Kad uzņēmums palīdz un kad tikai traucē
SIA struktūra ir loģiska, ja nekustamais īpašums pats ir bizness. Tā var būt viesu māja ar pirti, īres namiņi lauku īpašumā vai atsevišķa ēka ar biroju un noliktavu. Šādos gadījumos saimniecisko darbību ir vieglāk pierādīt, ja tā ir fiziski nodalīta, ideālā gadījumā atsevišķā ēkā vai ar atsevišķu ieeju un uzskaiti.
Ja runa ir par ģimenes māju Pierīgā, kurā dzīvosiet paši, ar dažiem kvadrātmetriem darbam vai bez tiem, uzņēmums gandrīz vienmēr nozīmē vairāk nodokļu, dārgāku kredītu, papildu grāmatvedību un sarežģītāku pārdošanu. Tad labāk būvēt privāti un darba vajadzībām nomāt telpas no sevis vai atsevišķi. Lai kuru ceļu izvēlaties, izrunājiet to ar grāmatvedi un juristu pirms zemes iegādes un iesniegšanas BIS, nevis pēc tam, kad būvvaldē jau ir uzņēmuma vārds.
