Vecvecāku lauku sēta Vidzemē, kurā trīs brāļiem un māsām katram pieder trešā daļa. Vai zemes gabals Pierīgā, kas pirkts kopā ar vecākiem, lai blakus uzceltu otru māju. Abos gadījumos zemesgrāmatā redzamas domājamās daļas, nevis robežas. Daudzi to atklāj tikai tad, kad būvvalde atdod dokumentus atpakaļ. Tālāk atbildes uz jautājumiem, kurus visbiežāk uzdod tie, kas grib būvēt uz kopīpašuma zemes.
Vai drīkst būvēt māju uz kopīpašuma zemes bez pārējo kopīpašnieku piekrišanas?
Nē. Bez visu pārējo kopīpašnieku piekrišanas būvēt nedrīkst, pat ja jums pieder lielākā daļa. Domājamā daļa nozīmē, ka jums pieder procents no visa zemes gabala, nevis konkrēts stūris. Civillikums paredz, ka būtiskas izmaiņas kopīgajā lietā, un jaunas ēkas būvniecība noteikti ir tāda, var veikt tikai ar visu kopīpašnieku ziņu un piekrišanu.
Būvvalde to pārbauda, kad izskata būvniecības ieceri. Ja zemesgrāmatā ir vairāki īpašnieki, bet piekrišana ir tikai no viena, iecere netiks akceptēta. Tas attiecas gan uz būvatļauju, gan uz vienkāršoto procedūru ar paskaidrojuma rakstu. Kura procedūra attiecas tieši uz jūsu māju, noskaidrojiet savā būvvaldē vai pie arhitekta.
Kas ir dalītās lietošanas līgums un kas tajā jāieraksta?
Tas ir kopīpašnieku savstarpējs līgums, kurā noteikts, kurš kuru zemes gabala daļu lieto. Katram tiek piešķirta sava daļa, bet īpašuma tiesības paliek kopīgas. Līgumam pievieno shēmu, parasti uz zemes robežu plāna, kurā skaidri iezīmētas katra lietošanas daļas robežas un platība m².
Labā līgumā ir ne tikai shēma. Ierakstiet, kurš drīkst būvēt savā daļā un ko tieši, kam piederēs uzceltā ēka un kā tiks mainītas domājamās daļas. Noteikti arī koplietošanas piebrauktuvi, inženiertīklu trases un kopējās izmaksas, piemēram, nekustamā īpašuma nodokli. Jāparedz arī, kas notiek, ja kāds savu daļu pārdod vai nomirst. Jo konkrētāk viss uzrakstīts tagad, jo mazāk strīdu būs pēc desmit gadiem.
Kāpēc lietošanas līgumu jānostiprina zemesgrāmatā?
Tāpēc, ka nenostiprināts līgums saista tikai tos, kas to parakstīja. Jaunajam kopīpašniekam tas var nebūt saistošs. Ja māsa savu daļu pārdod vai to manto viņas bērni, jaunais īpašnieks var prasīt visu sākt no jauna. Ar ierakstu zemesgrāmatā lietošanas kārtība pāriet arī uz nākamajiem īpašniekiem.
Nostiprinājuma lūgumu iesniedz zemesgrāmatu nodaļā. Kopīpašnieku parakstiem parasti jābūt apliecinātiem pie notāra, vai arī lūgumu paraksta ar drošu elektronisko parakstu. Jārēķinās ar valsts nodevu un notāra izmaksām. 2025. gadā tās kopā parasti bija dažu simtu eiro robežās, atkarībā no kopīpašnieku skaita. Precīzas summas pārbaudiet pie notāra.
Kā BIS iesniegt kopīpašnieku piekrišanu?
Būvniecības informācijas sistēmā katrs kopīpašnieks var dot piekrišanu elektroniski. Otra iespēja ir pievienot ieceres dokumentiem parakstītu saskaņojumu vai nostiprināto lietošanas līgumu. Ierosinātājs var būt viens kopīpašnieks, bet sistēma un būvvalde redzēs visus zemesgrāmatā ierakstītos īpašniekus.
Praktiski vienkāršāk ir tad, ja visi kopīpašnieki ielogojas BIS paši un apstiprina konkrēto ieceri. Papīra piekrišanai jābūt skaidrai: kura māja, kurā zemes daļā, pēc kura projekta. Vispārīgs "neiebilstu" nereti nav pietiekams. Ja kopīpašnieks dzīvo ārzemēs, viņš var pilnvarot kādu vai parakstīties elektroniski. To vērts sakārtot laikus, jo projekta saskaņošana var ievilkties.
Kam piederēs māja, kas uzbūvēta uz kopīpašuma zemes?
Ja nekas cits nav norunāts un reģistrēts, māja juridiski kļūst par kopīpašuma sastāvdaļu, nevis tikai jūsu īpašums. Latvijas likumi virzās uz to, ka zeme un ēka ir viens nekustamais īpašums. Tātad naudu ieguldāt jūs, bet formāli māja pieder visiem kopīpašniekiem viņu daļu apmērā.
Tāpēc līgumā iepriekš jāvienojas, kā pēc mājas nodošanas ekspluatācijā tiks pārdalītas domājamās daļas vai kā kopīpašums tiks izbeigts. Šo soli ar notāru vai juristu labāk izrunāt pirms pamatu liešanas, nevis pēc tam, kad ieguldīti simti tūkstoši eiro.
Vai banka izsniegs hipotekāro kredītu mājai uz kopīpašuma zemes?
Bieži izsniegs, bet ar papildu nosacījumiem. Ja lietošanas līgums nav nostiprināts zemesgrāmatā, daudzas bankas kredītu neizsniedz. Bankai ķīlā vajag skaidri nošķiramu īpašumu, ko vajadzības gadījumā var pārdot. Domājamā daļa no zemes, uz kuras stāv cita radinieka māja, ir grūti pārdodama.
Parasti banka prasa nostiprinātu lietošanas līgumu un visu kopīpašnieku piekrišanu hipotēkai. Dažreiz tā prasa, lai ķīlas devēji būtu visi kopīpašnieki. Tas nozīmē, ka arī brālis vai māsa ieķīlā savu daļu jūsu kredītam, un ne katrs tam piekritīs. Pirms projekta iegādes aprunājieties ar bankas kredītspeciālistu par jūsu konkrēto situāciju.
Ko darīt, ja mantojums nav noformēts vai kopīpašnieks ir nepilngadīgs?
Vispirms jāpabeidz mantojuma lieta un mantinieki jāieraksta zemesgrāmatā. Kamēr zemesgrāmatā kā īpašnieks ierakstīts mirušais vecvecāks, neviens likumīgi nevar dot piekrišanu viņa vārdā. Mantojuma apliecību izsniedz notārs, un pēc tam tiesības nostiprina zemesgrāmatā.
Ja kāds no kopīpašniekiem ir nepilngadīgs, piekrišanu viņa vārdā dod vecāki, bet darījumiem ar bērna nekustamo īpašumu parasti vajadzīga arī bāriņtiesas atļauja. Bāriņtiesa vērtē, vai darījums nenāk bērnam par sliktu. Rēķinieties ar papildu laiku un argumentiem.
Ko darīt, ja viens kopīpašnieks nepiekrīt?
Ja vienoties neizdodas, var vērsties tiesā, lai tā nosaka lietošanas kārtību vai izbeidz kopīpašumu. Likums neliek nevienam palikt kopīpašumā pret savu gribu. Tomēr tiesāšanās ilgst mēnešus vai gadus un maksā naudu. Ģimenes attiecībām tā reti nāk par labu.
Pirms tiesas vērts pamēģināt mediāciju vai piedāvāt nopirkt otra daļu. Atcerieties, ka kopīpašniekiem ir pirmpirkuma tiesības. Ja kāds pārdod savu daļu svešiniekam, pārējiem ir priekšroka to nopirkt.
Kad labāk zemi vispirms reāli sadalīt?
Reālā sadale ir labāka, ja katrs kopīpašnieks plāno savu māju, savu kredītu un savu nākotni. Pēc sadales katram ir savs zemes gabals ar savu kadastra numuru un zemesgrāmatas nodalījumu. Tad būvatļauja, hipotēka un pārdošana vairs nav atkarīga no radiniekiem.
Sadalei vajag zemes ierīcības projektu, ko apstiprina pašvaldība, un pēc tam jaunu gabalu kadastrālo uzmērīšanu. 2025. gadā tas viss kopā parasti izmaksāja no apmēram 1500 līdz 4000 EUR un aizņēma vairākus mēnešus. Galvenais šķērslis ir teritorijas plānojums. Tas nosaka minimālo zemes gabala platību, un Pierīgas ciemos tā bieži ir ap 1200 m² vai vairāk, laukos krietni lielāka. Ja pēc sadales gabali būtu par mazu, sadale nav iespējama, un vienīgais ceļš ir lietošanas līgums. Pārbaudiet savas pašvaldības plānojumu pirms lēmuma.
Kāda māja piemērota lietošanā piešķirtajai zemes daļai?
Piemērota ir kompakta māja, kas iekļaujas jūsu daļā ar visiem būvlaides un attāluma noteikumiem. Lietošanas daļa bieži ir šaurāka par parastu zemes gabalu. Turklāt māja jānovieto tā, lai neaizsegtu gaismu otra kopīpašnieka logiem un neaizšķērsotu kopējo piebrauktuvi.
Ja daļa ir maza, palīdz otrais stāvs. Divstāvu māja ar trim guļamistabām uz 95 m² aizņem mazu laukumu, un līdzīgi strādā tradicionālā pusotra stāva tipa māja ar 90 m². Vecākiem blakus ģimenes mājai bieži pietiek ar skandināvu stila māju ar divām guļamistabām uz 50 m². Brīvdienu mājai laukos der vasarnīca ar diviem vannas istabām uz 70 m².
Ja lietošanā piešķirta plaša daļa, var izvēlēties vienstāva māju bez kāpnēm. Minimālistiska vienstāva māja ar 120 m² un tradicionāla trīs guļamistabu māja uz 77 m² labi der koka karkasa vai gāzbetona būvniecībai. Atcerieties, ka arī šīm mājām jāatbilst gandrīz nulles enerģijas prasībām: siltumsūknis, ventilācija ar rekuperāciju, laba izolācija. Pirms iesniegšanas BIS projektu jāpielāgo konkrētajai vietai kopā ar Latvijā sertificētu arhitektu.
