Biežākā kļūda notiek jau pirmajā būvniecības gadā, un sekas atklājas tikai pēc pieciem gadiem. Ģimene uzbūvē māju Pierīgā, dzīvo tajā, tad nolemj pārcelties un pārdod. Pārdošanas cena ir krietni augstāka par zemes un būvniecības izmaksām. Tad noskaidrojas, ka pusei materiālu nav čeku, deklarētā dzīvesvieta joprojām ir Rīgas dzīvoklī un ēka zemesgrāmatā ierakstīta tikai pirms trim gadiem. Rezultātā ir nodoklis, ko varēja nemaksāt vai vismaz būtiski samazināt.
Šis ceļvedis ir tiem, kas būvē ar domu pēc dažiem gadiem pārcelties, un tiem, kas būvē pārdošanai. Soļi sakārtoti tādā secībā, kādā tie jāveic: daļa jau pirms pirmā lāpstas dūriena, daļa tikai pie notāra.
1. solis: izlemiet savu laika horizontu pirms būvniecības
Latvijā ienākums no nekustamā īpašuma pārdošanas ir kapitāla pieaugums, un no tā maksā iedzīvotāju ienākuma nodokli. Likme ilgi bija 20 %, bet no 2025. gada tā ir paaugstināta. 2025. gadā kapitāla pieaugumam piemēroja 25,5 %. Pirms darījuma aktuālo likmi pārbaudiet VID mājaslapā.
Galvenais atbrīvojums attiecas uz mājokli, kas bijis jūsu īpašumā ilgāk par 60 mēnešiem un kurā vismaz 12 mēnešus pirms pārdošanas ir bijusi jūsu deklarētā dzīvesvieta. Likumā ir arī citi atbrīvojuma nosacījumi, piemēram, ja īpašums ir jūsu vienīgais, taču tiem ir savas nianses. Ja plānojat pārdot ātrāk par pieciem gadiem vai būvējat pārdošanai, rēķinieties ar nodokli jau no sākuma un visus dokumentus krājiet tā, lai pieaugums būtu pēc iespējas mazāks.
Laiks: viena saruna ar nodokļu konsultantu vai grāmatvedi pirms būvniecības. Izmaksas: parasti 50–150 EUR par konsultāciju (2025).
2. solis: saprotiet, no kura brīža skaitās 60 mēneši
Ja zemi nopirkāt 2020. gadā un māju pabeidzāt 2023. gadā, tas nenozīmē, ka 2025. gadā īpašums jums pieder piecus gadus. Ēka ir atsevišķs objekts, un praksē tās īpašuma periods bieži tiek skaitīts no brīža, kad ēka pieņemta ekspluatācijā un ierakstīta zemesgrāmatā, nevis no zemes iegādes dienas. Kā tieši šo periodu vērtēs jūsu gadījumā, noskaidrojiet VID vai pie nodokļu konsultanta, jo no tā atkarīgs, vai darījums būs bez nodokļa.
Praktiskais secinājums: nevilciniet ekspluatācijā pieņemšanu un ierakstu zemesgrāmatā. Ja māja gadiem stāv "gandrīz gatava", termiņš sākas vēlāk.
Laiks: kadastrālā uzmērīšana un ieraksts zemesgrāmatā kopā aizņem apmēram 1–3 mēnešus pēc pieņemšanas ekspluatācijā. Izmaksas: uzmērīšana mājai parasti 250–600 EUR (2025), plus valsts nodevas.
3. solis: deklarējiet dzīvesvietu jaunajā mājā
Lai dzīvesvietu varētu deklarēt, mājai jābūt dzīvošanai derīgai un ar piešķirtu adresi. Parasti tas ir iespējams pēc ekspluatācijā pieņemšanas. Deklarējiet dzīvesvietu uzreiz, kad pārceļaties, nevis "kad būs laiks". Tas ir viens iesniegums portālā latvija.gov.lv vai pašvaldībā, taču tieši šie 12 mēneši bieži izšķir, vai jāmaksā tūkstošiem eiro.
Ja ģimene vēl nav pilnībā pārcēlusies, vismaz vienam īpašniekam ir vērts deklarēties jau tagad. Ja māja ir kopīpašums, nosacījumi jāizpilda katram īpašniekam attiecībā uz savu daļu.
Laiks: dažas minūtes. Izmaksas: bez maksas.
4. solis: krājiet katru būvniecības izdevumu dokumentu
Ja nodoklis tomēr jāmaksā, apliekamais ienākums ir pārdošanas cena mīnus iegādes vērtība. Iegādes vērtība ietver zemes pirkuma cenu un dokumentāli pierādītas būvniecības izmaksas. Atskaitīt var tikai to, ko varat pierādīt. Parasti tas ir:
- būvprojekta izstrāde, ģeotehniskā izpēte, topogrāfiskais plāns, autoruzraudzība un būvuzraudzība;
- būvdarbu līgumi ar pieņemšanas-nodošanas aktiem un maksājumu apliecinājumiem;
- materiālu rēķini un čeki: koka karkasa elementi, gāzbetona bloki, siltumizolācija, logi, jumts;
- inženiersistēmas: siltumsūknis, ventilācija ar rekuperāciju, ūdens un kanalizācija, elektrības pieslēgums;
- valsts nodevas un maksājumi par būvatļauju vai paskaidrojuma rakstu un ekspluatācijā pieņemšanu.
Savu darbu atskaitīt nevar. Materiālus, kas pirkti tirgū bez čeka, arī nevar. Glabājiet rēķinus uz īpašnieka vārda un maksājiet ar pārskaitījumu, nevis skaidrā naudā. Ērtākais ir viena mape vai mākoņa mape ar apakšmapēm pa būvniecības posmiem, kurā katru mēnesi ieskenējat jaunos dokumentus.
Laiks: 15–30 minūtes mēnesī visā būvniecības laikā. Izmaksas: praktiski nekādas.
5. solis: aprēķiniet pieaugumu ar reāliem skaitļiem
Piemērs (2026. gada cenās): zeme Pierīgā nopirkta par 45 000 EUR, dokumentētas būvniecības izmaksas ir 215 000 EUR, un māja pēc trim gadiem tiek pārdota par 330 000 EUR. Pieaugums ir 70 000 EUR. Ar 25,5 % likmi nodoklis ir aptuveni 17 850 EUR. Ja 50 000 EUR būvniecības izmaksu nav dokumentētas, pieaugums kļūst 120 000 EUR un nodoklis aptuveni 30 600 EUR. Starpība ir gandrīz 13 000 EUR tikai iztrūkstošo čeku dēļ.
Mazākai mājai skaitļi ir proporcionāli mazāki, bet princips tas pats. Piemēram, kompakta 120 m² vienstāva māja ar trim guļamistabām ir lēta būvēt, un tās būvniecības dokumentus ir viegli sakārtot, jo materiālu un darbu pozīciju ir mazāk.
6. solis: ja pārdodat pirms ekspluatācijā pieņemšanas
Dažreiz plāni mainās būvniecības vidū. Tad jūs pārdodat nevis māju, bet nepabeigtu būvniecības objektu. Tas ir iespējams, bet jāņem vērā:
- objektam jābūt reģistrētam kadastrā un zemesgrāmatā kā nepabeigtai būvei, citādi jūs juridiski pārdodat tikai zemi;
- pircēja izvēle ir šaurāka, jo bankas nepabeigtām būvēm hipotekāros kredītus izsniedz piesardzīgāk, tāpēc cena parasti ir zemāka;
- atbrīvojums pēc dzīvesvietas šeit praktiski nav iespējams, jo nepabeigtā ēkā nevar deklarēties;
- būvatļauja vai paskaidrojuma raksts un būvprojekta tiesības jānodod pircējam, un tas jāatrunā līgumā;
- ja būvējat un pārdodat atkārtoti, VID to var uzskatīt par saimniecisko darbību ar citu nodokļu režīmu un iespējamu PVN; to pārrunājiet ar grāmatvedi pirms nākamā projekta.
Laiks: nepabeigtas būves reģistrācija 1–2 mēneši. Izmaksas: uzmērīšana un nodevas, līdzīgi kā 2. solī.
7. solis: sagatavojiet mājas dokumentu mapi notāram
Pie zvērināta notāra vai jurista pircējs un banka gribēs redzēt pilnu ainu. Ja kāda dokuments trūkst, darījums var tikt atlikts uz nedēļām. Mapē jābūt:
- zemesgrāmatas nodalījuma izdrukai un kadastrālās uzmērīšanas lietai;
- būvatļaujai vai paskaidrojuma rakstam ar atzīmēm un aktam par pieņemšanu ekspluatācijā;
- būvprojektam un izpilddokumentācijai, tostarp segto darbu aktiem;
- ēkas energosertifikātam, kas pārdodot jāuzrāda pircējam (2025. gadā tas maksāja aptuveni 150–400 EUR);
- iekārtu pasēm un garantijām: siltumsūknim, rekuperācijai, logiem;
- visiem 4. solī minētajiem izmaksu dokumentiem, kas vajadzīgi jums pašam nodokļa aprēķinam.
Sakārtota mape arī paaugstina cenu. Pircējs, kurš redz segto darbu aktus un gandrīz nulles enerģijas ēkas rādītājus, mazāk kaulējas.
Laiks: 1–3 nedēļas, ja dokumenti krāti pastāvīgi. Izmaksas: energosertifikāts un izdrukas, parasti zem 500 EUR.
8. solis: deklarējiet un samaksājiet nodokli
Ja atbrīvojums nav piemērojams, kapitāla pieauguma deklarāciju iesniedziet VID Elektroniskās deklarēšanas sistēmā. Lielāki pieaugumi jādeklarē jau mēnesī pēc tā ceturkšņa beigām, kurā noslēgts darījums. Mazākus var iekļaut gada deklarācijā. Precīzo robežu un termiņus pārbaudiet VID, jo tie mēdz mainīties. Ja darījums ir bez nodokļa, ienākums tik un tā var būt jānorāda gada deklarācijā kā neapliekams.
Laiks: 1–2 stundas. Izmaksas: pats nodoklis vai grāmatveža pakalpojums, parasti 50–200 EUR.
9. solis: izvēlieties projektu, ko vēlāk būs viegli pārdot
Ja zināt, ka pēc dažiem gadiem pārdosiet, izvēlieties māju, ko meklē visvairāk pircēju, nevis tikai to, kas atbilst jūsu gaumei. Pierīgas un reģionālo pilsētu tirgū vislabāk pārdodas 120–190 m² mājas ar trim vai četrām guļamistabām, divām vannasistabām un saprātīgiem uzturēšanas izdevumiem.
Vienstāva mājas pievilina gan jaunas ģimenes, gan vecāka gadagājuma pircējus. Piemēri ir 138 m² vienstāva projekts ar trim guļamistabām un vienstāva māja ar četrām guļamistabām uz 164 m², kurā katrs bērns var dabūt savu istabu.
Uz šaurāka zemes gabala labāk der divstāvu vai pusotrstāva māja. 147 m² divstāvu māja bez garāžas aizņem mazu apbūves laukumu un ir lēta būvēt. Četru guļamistabu projekts ar trim vannasistabām labi der ģimenēm, kas strādā no mājām. Ja pircējiem patīk slīps jumts un mājīgs izskats, apskatiet šalē stila māju ar guļamistabām otrajā stāvā.
Neatkarīgi no projekta pārdošanu atvieglo vienkārša forma, kas ļauj sasniegt gandrīz nulles enerģijas prasības, siltumsūknis un rekuperācija jau no sākuma un vieta pirtij vai terasei. Ļoti specifiski risinājumi, piemēram, trīs stāvi uz mazas platības vai milzīga platība laukos, sašaurina pircēju loku.
Laika plāns
| Posms | Kad | Ko darīt | Aptuvenās izmaksas (2025–2026) |
|---|---|---|---|
| Pirms būvniecības | 0. mēnesis | Izlemt horizontu, konsultēties par nodokli, izvēlēties projektu | 50–150 EUR |
| Būvniecība | 6–24 mēneši | Krāt līgumus, aktus, rēķinus; maksāt ar pārskaitījumu | Bez papildu izmaksām |
| Pabeigšana | Pēc būvdarbiem | Ekspluatācijā pieņemšana, uzmērīšana, zemesgrāmata | 250–600 EUR plus nodevas |
| Pārcelšanās | Uzreiz pēc pabeigšanas | Deklarēt dzīvesvietu | Bez maksas |
| Dzīvošana | Vismaz 60 mēneši no ieraksta zemesgrāmatā | Uzturēt dokumentu mapi, glabāt garantijas | — |
| Pārdošanas sagatavošana | 1–2 mēneši pirms darījuma | Energosertifikāts, mapes pārbaude, nodokļa aprēķins | 150–500 EUR |
| Darījums un deklarēšana | Darījuma mēnesis un nākamais ceturksnis | Notārs, zemesgrāmata, deklarācija VID, ja vajadzīga | Nodoklis vai 0 EUR |
