Zemesgabals Pierīgā ir reģistrēts uz viena partnera vārda, mantots vēl pirms kopdzīves. Hipotekāro kredītu abi maksā no kopējā budžeta, otrs partneris pats ir licis jumtu un trīs vasaras pavadījis būvlaukumā. Ja kādu dienu ceļi šķiras, var izrādīties, ka juridiski māja piederēja tikai vienam no viņiem. Latvijā tas notiek biežāk, nekā gribētos, jo ēka parasti ir daļa no zemes, uz kuras tā stāv. Tālāk izklāstīti soļi, kas pāriem jāveic, pirms viņi paraksta aizdevuma un būvniecības līgumu.
Šis raksts nav juridiska konsultācija. Likumi un prakse mainās, tāpēc savu situāciju pārrunājiet ar notāru vai juristu, it īpaši ja runa ir par lielām summām.
1. solis: noskaidrojiet, kam pieder zeme un kāds ir jūsu statuss
Sāciet ar zemesgrāmatas nodalījumu. Tur redzams īpašnieks, domājamās daļas, ja to ir vairāki, un esošās hipotēkas vai aizliegumi. Izrakstu var iegūt tiešsaistē. Tas maksā dažus eiro un aizņem dažas minūtes.
Tad atbildiet uz trim jautājumiem:
- Vai esat precējušies, vai dzīvojat kopā bez laulības?
- Vai zeme iegūta pirms laulības vai laulības laikā? Vai tā iegūta mantojumā vai dāvinājumā?
- Vai jums ir laulības līgums, un vai tas ir reģistrēts?
No šīm atbildēm atkarīgs viss tālākais.
2. solis: saprotiet, kā Civillikums vērtē māju uz viena laulātā zemes
Ja laulības līguma nav, laulātajiem ir likumiskās mantiskās attiecības. Katram ir sava atsevišķa manta: tas, kas piederēja pirms laulības, un tas, kas laulības laikā saņemts mantojumā vai dāvinājumā. Bez tam ir kopīga manta, kas laulības laikā iegūta ar kopīgiem līdzekļiem vai darbu.
Slazds ir šāds. Ja zeme ir viena laulātā atsevišķa manta, uz tās uzceltā māja parasti kļūst par šī paša zemesgabala daļu. Zemesgrāmatā īpašnieks paliek viens, lai gan būvniecība apmaksāta no kopējiem ienākumiem. Civillikums dod otram laulātajam iespēju prasīt, lai ievērojami pieaugusī mantas vērtība daļēji tiktu atzīta par kopīgu, vai prasīt atlīdzību. Taču tas notiek tiesā, un ieguldījums ir jāpierāda. Tas ilgst gadiem un prasa naudu un nervus.
3. solis: novērtējiet vājāko pozīciju, ja neesat precējušies
Neprecētiem pāriem likums kopīgu mantu neparedz. Kam zemesgrāmatā ierakstīts īpašums, tam pieder zeme un māja. Otrs partneris var mēģināt atgūt savus maksājumus kā netaisnu iedzīvošanos vai pierādīt aizdevumu, bet tas ir grūts un neprognozējams ceļš.
Partnerības reģistrācija pie notāra, kas iespējama kopš 2024. gada, pati par sevi nerada laulātajiem līdzīgu mantisko režīmu. Pārbaudiet aktuālo regulējumu pie notāra. Tāpēc neprecētam pārim vienīgā droša aizsardzība ir ieraksts zemesgrāmatā.
4. solis: nostipriniet kopīpašuma daļas zemesgrāmatā
Ja abi ieguldāt, abiem vajadzētu būt arī īpašniekiem. Iespējas ir divas:
- Pērkat zemi kopā. Pirkuma līgumā norādiet domājamās daļas, piemēram, 1/2 un 1/2 vai 60/40 atbilstoši pirmajai iemaksai.
- Zeme jau pieder vienam. Īpašnieks pārdod vai dāvina otram domājamo daļu, un to reģistrē zemesgrāmatā.
Par īpašuma tiesību nostiprināšanu jāmaksā valsts nodeva procentos no vērtības, un laulātajiem un tuviem radiniekiem tā ir zemāka. Neprecētam partnerim dāvinājums var radīt arī ienākuma nodokļa pienākumu. Aprēķiniet abas summas pirms darījuma un pārbaudiet tās VID un pie notāra. Papildus noslēdziet kopīpašnieku līgumu par lietošanas kārtību. Tajā norādiet, kas notiek, ja viens grib iziet no kopīpašuma: izpirkuma tiesības, vērtēšanas kārtību un termiņus.
Laiks: 2–4 nedēļas. Izmaksas 2026. gadā: notāra pakalpojumi parasti ir daži simti eiro, plus valsts nodeva.
5. solis: izšķirieties par laulības līgumu
Laulības līgumu slēdz pie notāra pirms laulības vai tās laikā. Pret trešajām personām tas ir spēkā tikai pēc reģistrācijas laulāto mantisko attiecību reģistrā. Līgumā var paredzēt mantas šķirtību, kurā katram pieder tas, ko viņš iegūst, vai mantas kopību. Var arī konkrēti noteikt, kā tiks sadalīta māja, ko būvējat uz viena laulātā zemes.
Šķirtība ir loģiska, ja viens laulātais ienes zemi un otrs lielāko daļu naudas. Tad tā jāpapildina ar domājamās daļas nodošanu vai skaidru atlīdzības noteikumu, citādi šķirtība tikai nostiprinās otra laulātā vājo pozīciju. Līgumu var atzīmēt arī zemesgrāmatā, lai tas būtu redzams bankai un pircējiem.
Laiks: 1–3 nedēļas. Izmaksas 2026. gadā: orientējoši 150–400 EUR kopā ar reģistrāciju, atkarībā no līguma apjoma.
6. solis: izvēlieties māju, ko spēj izmaksāt arī viens
Juridiski šis solis nav obligāts, taču tas izšķir daudz. Ja attiecības izjūk, visbiežāk viens partneris izpērk otru un paliek ar kredītu. Jo mazāka un vienkāršāka ir māja, jo reālāk to ir izdarīt. 2026. gadā pilnībā pabeigtas privātmājas būvniecība Pierīgā bieži izmaksā ap 1300–2200 EUR par m², tāpēc katri 30 m² var nozīmēt vairākus desmitus tūkstošu eiro lielāku aizdevumu.
Kompakts piemērs ir vienstāva māja ar trim guļamistabām uz 96 m². Lielākai ģimenei der 168 m² vienstāva plānojums ar divām vannasistabām, kur viss ir vienā līmenī un nav dārgu kāpņu konstrukciju. Ja zemesgabals ir šaurs, apsveriet mūsdienīgu divstāvu māju ar 160 m² vai līdzīgu 164 m² projektu ar vienkāršu, kompaktu apjomu. Tāds labi sader ar karkasa vai gāzbetona būvi un gandrīz nulles enerģijas prasībām.
7. solis: nokārtojiet kredītu, ķīlu un piekrišanu
Laulātā piekrišana ir obligāta, ja ieķīlā kopīgu mantu. Praksē bankas to prasa gandrīz vienmēr, kad ķīlā tiek ieķīlāts nekustamais īpašums un aizņēmējs ir precējies. Bieži otru laulāto iekļauj kā līdzaizņēmēju vai galvinieku. Piekrišanu paraksta pie notāra, un hipotēku nostiprina zemesgrāmatā.
Atcerieties, ka līdzaizņēmēji atbild solidāri. Šķiršanās vai kopdzīves beigas šo pienākumu nemaina. Banka var prasīt visu summu no jebkura no jums, un vienu aizņēmēju no līguma atbrīvo tikai ar bankas piekrišanu, pēc jauna maksātspējas vērtējuma. Ja viens partneris ir līdzaizņēmējs, bet nav īpašnieks, viņš maksā par cita māju. Tieši šo situāciju novērš 4. solis.
Laiks: 3–8 nedēļas no pieteikuma līdz naudas izmaksai.
8. solis: parakstiet būvniecības dokumentus pareizajā vārdā
Būvniecības ierosinātājs būvatļaujā vai paskaidrojuma rakstā parasti ir zemes īpašnieks vai visi kopīpašnieki. Būvniecības līgumā ar būvnieku vai karkasa māju ražotāju arī ierakstiet abus. Tad nepabeigta māja nepaliek juridiskā tukšumā, un abi var pieprasīt garantijas darbus un dokumentāciju.
Saglabājiet maksājumu pierādījumus: bankas pārskaitījumus no katra konta, rēķinus un aktus. Ja kāds ieguldījums ir lielāks, piemēram, pirmā iemaksa no dzīvokļa pārdošanas, fiksējiet to rakstiski. Jūsu jurists pateiks, vai pietiek ar vienošanos vai vajag notariālu aktu.
9. solis: vienojieties par plānu B, kamēr viss ir labi
Visgrūtāk ir sadalīt nepabeigtu māju. Pelēkās apdares ēka ar neizmaksātu kredītu tirgū maksā mazāk, nekā tajā ieguldīts, un banka var apturēt maksājumus, ja būvdarbi stāv. Uzrakstiet vienošanos par trim scenārijiem:
- Izpirkšana: kā noteiks vērtību (neatkarīgs vērtētājs) un kādā termiņā jāsamaksā.
- Pabeigšana un pārdošana: kurš finansē atlikušos darbus un kā sadalīs ienākumus pēc kredīta dzēšanas.
- Pārdošana tūlīt: zemākā cena, kurai abi piekrīt, un pilnvara starpniekam.
Sīkāki projekti, piemēram, vienstāva māja ar 180 m² un vienkāršu jumtu vai četru guļamistabu māja ar 195 m², tirgū ir pieprasīti arī nepabeigtā stāvoklī. Tos vieglāk pārdot nekā ļoti lielu vai neparastu ēku.
Laika grafiks
| Solis | Kas jādara | Laiks | Izmaksas (2026, orientējoši) |
|---|---|---|---|
| 1 | Zemesgrāmatas izraksts, statusa pārbaude | 1 diena | daži EUR |
| 2–3 | Konsultācija ar juristu vai notāru | 1–2 nedēļas | 50–150 EUR stundā |
| 4 | Domājamās daļas nodošana, kopīpašnieku līgums | 2–4 nedēļas | notārs + valsts nodeva |
| 5 | Laulības līgums un reģistrācija | 1–3 nedēļas | 150–400 EUR |
| 6 | Projekta izvēle atbilstoši budžetam | 2–6 nedēļas | atkarībā no projekta |
| 7 | Kredīts, piekrišana, hipotēka | 3–8 nedēļas | notārs + bankas komisija |
| 8 | Būvatļauja vai paskaidrojuma raksts, būvniecības līgums | 1–3 mēneši | būvvaldes nodevas, projektētājs |
| 9 | Rakstiska vienošanās par šķiršanās scenārijiem | 1–2 nedēļas | jurista honorārs |
